万(wàn)柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫(hè)集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是(shì)被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

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　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀(diàn)核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中(zhōng)国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司北京市(shì)分公(gōng)司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提(tí)出执行(xíng)异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消费者权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先(xiān)于建(jiàn)设(shè)工程(chéng)价款(kuǎn)优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不(bù)仅(jǐn)不能(néng)卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显(xiǎn)示(shì)，目前中国(guó)信达(dá)已经成(chéng)为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有(yǒ女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束u)女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束很大规模，也没有很高的(de)国民(mín)知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引(yǐ女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束n)发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的(de)豪宅(zhái)，也吸(xī)引(yǐn)了不少知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪(háo)宅的(de)成(chéng)功(gōng)奠(diàn)定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的(de)房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行(xíng)人，被(bèi)执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律文书确(què)定义务，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了(le)多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并(bìng)不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新(xīn)东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的(de)估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记(jì)录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况没(méi)有得到(dào)改善，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还(hái)在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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