近(jìn)两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已(yǐ)包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及(jí)基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募集(jí)材(cái)料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场(chǎng)价格(gé)走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券回(huí)归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基(jī)金(jīn)份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同(tóng)时需(xū)结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层(c谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗éng)资(zī)产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分(fēn)派(pài)的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的(de)比例是(shì)变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差(chà)异(yì)很大，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产(chǎn)类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主要(yào)来自(zì)项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区(qū)别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品的二级(jí)市场价(jià)格(gé)和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较(jiào)长的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行(xíng)扩募(mù)的情(qíng)况下(xià)，基(jī)金份额单(dān)价随着(zhe)分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或(huò)补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗trong>评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关(guān)的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的(de)现金实(shí)质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目(mù)进行调(diào)整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更(gèng)多关(guān)注分派(pài)率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层资产的(de)经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料中披露(lù)预(yù)测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际(jì)环(huán)境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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