万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成了(le)共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱(qián)款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一(yī)起中国(guó)信达北分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实(shí)，说明这些房(fáng)子(zi)实际(jì)上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述(shù)内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关(guān)法律规(guī)定，民(mín)事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的(de)，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题(tí)的(de)批复(fù)》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权(quán)以及其(qí)他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达(dá)申请不(bù)良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高(gāo)的国(guó)民知名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价(jià)，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是(shì)当(dāng)时有名的(de)融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔn. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)n. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实(shí)是有(yǒu)迹可(kě)循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下(xià)。而(ér)追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并(bìng)不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇还在(zài)持(chí)续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安(ān)和中(zhōng)赫的(de)经(jīng)营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执行标的(de)高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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