万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务人被(bèi)中国(guó)信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨(jù)资购(gòu)入房(fáng)产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是(shì)共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且(qiě)早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也(yě)是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事(shì)执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报(bào)公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目的(de)购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了(le)部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的(de)，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如(r柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹ú)果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成(chéng)为赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既(jì)没(méi)有很(hěn)大规(guī)模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块(kuài)，成为(wèi)北(běi)京当(dāng)年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知(zhī)名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背(bèi)后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国(guó)安的(de)时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压(yā)力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，上述(shù)被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身？

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