OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大结婚以后他那个越来越大了园REIT开(kāi)盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入(rù)基(jī)础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁协(xié)议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责(zé)人也表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投(tóu)资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库科技的事件继(jì)续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上看，目(mù)前上市的(de)8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披露张江光(guāng)大园项目出(chū)租率有所(suǒ)下降，如(rú)今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价(jià)格出(chū)现波动(dòng)。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内资(zī)金有所流出，但是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级(jí)市场价(jià)格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断(duàn)价格是不(bù)是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表(biǎo)现低(dī)迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐含收益(yì)率(lǜ)高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的(de)投(tóu)资价值，很适(shì)合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金执(zhí)行董事高如(rú)星对(duì)此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过(guò)度(dù)对经营现金流没有造(zào)成(chéng)大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性(xìng)利(lì)空(kōng)下(xià)调(diào)至(zhì)得这(zhè)么(me)急(jí)、这么深，加上前(qián)期(qī)本身(shēn)园区类资产(chǎn)就回调(diào)不少了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是(shì)落到租金收入受(shòu)不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计(jì)园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率下(xià)降事(shì)项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中(zhōng)管(guǎn)理人就相关(guān)事项进行(xíng)了(le)解释说明(míng)，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表示了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信心，预(yù)计(jì)签署意向(xiàng)书和合(hé)同(tóng)谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户正(zhèng)常(cháng)转化后(hòu)，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了不到(dào)三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入(rù)项目(mù)的(de)原始权益人相关负责(zé)人(rén)坦言，事发(fā)突然(rán)确实始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息(xī)的(de)第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进(jìn)行了(le)沟通(tōng)和核实(shí)工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申(shēn)报(bào)扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖(gài)了(le)芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等(děng)产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为(wèi)实(shí)际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签(qiān)署租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户(hù)。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态(tài)度，我们肯定要全(quán)力与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些面积在短结婚以后他那个越来越大了期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区(qū)域的张江光(guāng)大园项目一季度末也(yě)有将近30％的(de)空(kōng)置(zhì)率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租(zū)户，之前的(de)空(kōng)置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大(dà)园(yuán)一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历史运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属(shǔ)于正常情(qíng)况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的(de)短(duǎn)期低点，目(mù)前市(shì)场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租(zū)率下(xià)滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及(jí)时修(xiū)复后，张江这(zhè)边也作了(le)一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也(yě)有一(yī)些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平(píng)的大平(píng)层，楼的成新(xīn)度(dù)高一些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光大园(yuán)单(dān)层以一千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩(kuò)募(mù)完成(chéng)以后，新老(lǎo)资产的管理人都(dōu)变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们在(zài)资(zī)源(yuán)共享和联合营销方面能更加(jiā)充分(fēn)发挥(huī)协(xié)同(tóng)效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负(fù)责人补充(chōng)说道。结婚以后他那个越来越大了

　　最后谈及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高科目前在管资(zī)产约五百(bǎi)万方(fāng)，还有一些其他在开(kāi)发的(de)储(chǔ)备项目，这(zhè)些都将成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业空间资(zī)产(chǎn)上(shàng)市平台目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源(yuán)。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资(zī)本平台(tái)和它未(wèi)来的(de)发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实(shí)现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了(le)一(yī)些突发情(qíng)况需(xū)要解(jiě)决(jué)，但是这和我们在张江科(kē)学(xué)城这三十年建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前突发事件的所(suǒ)有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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