文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然趋势(shì)，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在(zài)购买期房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持(chí)市(shì)场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在国务院发(fā)展(zhǎn)研(yán)究中心参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提(tí)升了(le)对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明(míng)化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度(dù)，住房市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货(huò)币化(huà)、住(zhù)房供(gōng)给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿(ná)到了(le)全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入(rù)快(kuài)速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的(de)《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推(tuī)动了中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产业的快(kuài)速(sù)发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测(cè)算报告(gào)》，2020年(nián)中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房(fáng)合同、购房者(zhě)和(hé)银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波(bō)动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力(lì)或短期(qī)不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式(shì)支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或(huò)第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期(qī)，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其(qí)余(yú)房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需取得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国(guó)法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施(shī)工(gōng)节(jié)奏分多次发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是(shì)当(dāng)房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方(fāng)律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合(hé)同(tóng)等各个环节，各(gè)环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换(huàn)合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商(shāng)出现财(cái)务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支(zhī)付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠(dié)加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一(yī)部规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机(jī)构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险公司(sī)兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对(duì)期(qī)房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款(kuǎn)会存(cún)入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需(xū)和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复(fù)工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持(chí)力(lì)度(dù)，由(yóu)优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开发商违约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开(kāi)发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗