近两年(nián)火爆(bào)的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

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　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的(de)变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通过(guò)基金募集(jí)材(cái)料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的(de)分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投(tóu)资(zī)角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波(bō)动受多(duō)重因素的(de)影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投(tóu)资(zī)者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的(de)过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额(é)净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投(tóu)资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值(zhí)的(de)收益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单(dān)价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)在电脑里登陆一个邮箱 要去哪登陆？该怎么登陆呢，邮箱电脑怎么登录项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士(shì)还(hái)表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示(shì)，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在(zài)本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来的短期(qī)博弈(yì)机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明(míng)REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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