饱(bǎo)受争议(yì)的(de)二手房交(jiāo)易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发(fā)布了(le)关于规范房地(dì)产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)存(cún)在(zài)利用房源客源(yuán)优势收(shōu)取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人信(xìn)息等问(wèn)题，加重交易(yì)当事人负(fù)担、侵害(hài)其(qí)合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确(què)定(dìng)经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格实行明(míng)码标价(jià)等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市(shì)二手房(fáng)交易(yì)占比逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住房政策(cè)研究(jiū)中心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本较(jiào)高、交易(yì)周期较(jiào)长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介利用信(xìn)息不对称(chēng)等问题，将非(fēi)必(bì)要的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过(guò)程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经纪服(fú)务在内的相关(guān)市场交易行(xíng)为(wèi)及其主体进行规范和(hé)秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话(huà)题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是(shì)对(duì)房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋(wū)交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，部(bù)分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的(de)中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价(jià)。引导由交易(yì)双方(fāng)共同承担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年(nián)国(guó)家计委(wěi)建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的(de)2014年更(gèng)新后的收费标(bi三万日元等于多少人民币多少āo)准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少数特别复(fù)杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可(kě)在(zài)规定(dìng)的收(shōu)费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中介服务(wù)等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由各中介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介(jiè)费率，中介(jiè)机(jī)构仅需在服(fú)务过程(chéng)中对收费标准进行明码标价(jià)即可。而房地产经(jīng)纪服(fú)务机构在(zài)具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综合(hé)计算出合(hé)适的中介费率。”张大(dà)伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公(gōng)示(shì)服务(wù)项目、服务内(nèi)容(róng)和收费(fèi)标准，不(bù)得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)提供的(de)基本服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服(fú)务项目(mù)和收(shōu)费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机(jī)构收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会(huì)同市场监管等(děng)部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查(chá)处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规(guī)信息，市(shì)场监管部门要依(yī)法依(yī)规纳入国家企业信用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，是否意味着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还(hái)是规范(fàn)行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本(běn)来(lái)收(shōu)费就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费(fèi)用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是纲(gāng)领性文件而(ér)非(fēi)规定，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其(qí)中的细则，还(hái)需要看各城(chéng)市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服(fú)务(wù)领(lǐng)域(yù)的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可(kě)能对(duì)交易产生(shēng)影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产经纪(jì)服(fú)务行业(yè)的专业(yè)性提出(chū)更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在(zài)二手房(fáng)买(mǎi)卖(mài)过三万日元等于多少人民币多少(guò)程中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在(zài)一些(xiē)热(rè)点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情形(xíng)，因(yīn)部分(fēn)购房者处(chù)于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场(chǎng)这(zhè)种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房(fáng)产中(zhōng)介公(gōng)司将其视(shì)为(wèi)向(xiàng)购(gòu)房者单边收费(fèi)的行为。部分中介(jiè)公(gōng)司可能会(huì)利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费的(de)基(jī)础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部(bù)分(fēn)费(fèi)用(yòng)，房东(dōng)往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅(jǐn)有利(lì)于提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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