导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售面(miàn)积(jī)超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其(qí)中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们(men)根(gēn)据(jù)商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的(de)分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区域板块(kuài)之(zhī)间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给(gěi)过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可惜由(yóu)于(yú)住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子(zi)是(shì)否真的过剩(shèng)了(le)？据(jù)此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布(bù)了(le)中国(guó)城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得(dé)到(dào)中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过(guò)去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而(ér)我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已(yǐ)经达(dá)到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成(chéng)房价或(huò)房(fáng)租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成擅长和善于的区别，擅长和善长的区别造句家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口(kǒu)，所需要的(de)住(zhù)宅总量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得(dé)到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户(hù)的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带(dài)来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市(shì)场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受益(yì)于(yú)人(rén)口迁擅长和善于的区别，擅长和善长的区别造句移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅(zhá擅长和善于的区别，擅长和善长的区别造句i)，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和(hé)其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年(nián)底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有(yǒu)着密切正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速可(kě)能超预期。

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