OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二(èr)级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库(kù)提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较大(dà)，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值，投(tóu)资(zī)者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技(jì)的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目(mù)前上(shàng)市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同(tóng)程度下(xià)跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园(yuán)项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇(yù)突(tū)发事件，因此导致(zhì)二级(jí)市(shì)场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避的原因，最近几个(gè)交易(yì)日(rì)场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一(yī)定释放，但是(shì)价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影响，不好判断价(jià)格(gé)是不是(shì)已(yǐ)经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内人(rén)士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二(èr)级市场跌(diē)幅(fú)较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品(pǐn)具备一(yī)定(dìng)的投(tóu)资价值(zhí)，很适(shì)合稳健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的(de)投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执(zhí)行董(dǒng)事高如星对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么(me)深(shēn)，加(jiā)上(shàng)前期本身园区类资(zī)产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落到租金(jīn)收入受(shòu)不(bù)受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降事(shì)项，一(yī)度二(èr)级市场价格出现回(huí)落。在随后召(zhào)开的业绩说明(míng)会中管理人(rén)就相关事(shì)项进行了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示(shì)了对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的(de)信心，预(yù)计签署(shǔ)意(yì)向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化(huà)后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩(kuò)募之(zhī)路又迎来(lái)了(le)新的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)坦言，事发(fā)突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能(néng)事项。由于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资(zī)委也(yě)高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人(rén)工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息技(jì)术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储(chǔ)备转化(huà)为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本(běn)着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的(de)同区域(yù)的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那(nà)么多储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解释，张江(jiāng)光大(dà)园一直(zhí)以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运营为导向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的(de)大(dà)租(zū)户(hù)退租(zū)正好(hǎo)发生在市场活跃度的(de)短期(qī)低点，目(mù)前市场情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得到及时修复(fù)后，张江这边也作(zuò)了一定的资(zī)源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给(gěi)租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等(děng)方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两(liǎng)千多平的大平层，楼(lóu)的(de)成新(xīn)度高一(yī)些(xiē)，单价(jià)也(yě)贵一些，张江光大园单层以一千平的(de)面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求和预(yù)算挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后，新老资产的(de)管理人都变成了一(yī)家，后(hòu)续我们在资源(yuán)共(gòng)享和联合营销方面(miàn)能更加充分发(fā)挥(huī)协同效应(yīng)，相信可(kě)以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和(hé)展望(wàng)，相关负责人表示(shì)，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管(guǎn)资产约(yuē)五百万方，还有一些其他在(zài)开发(fā)的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上(shàng)市平台目标的(de)坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点(zī)本平(píng)台和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了一(yī)些(xiē)突发情况需要解(jiě)决(jué)，但是这和我们(men)在张江科学城这(zhè)三十年(nián)建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能算(suàn)是(shì)一个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我们有信(xìn)心(xīn)排(pái)除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发(fā)事件的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持预(yù)期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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