万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)再(zài)次受(shòu)到舆论(lùn)关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没(méi)你想象的那(nà)么(me)简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达(dá)在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架(jià)了(le)“北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北(běi)京市分公司（下(xià)称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下(xià)称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就(jiù)是一(yī)起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗(àn)藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明(míng)这些(xiē)房(fáng)子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基(jī)本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果(guǒ)这些(xiē)业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可(kě)以联合(hé)起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的(de)，可(kě)以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了(le)夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不(bù)良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其(qí)他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很(hěn)大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度(dù)，但(dàn)却在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的(de)第(dì)一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确(què)定义(yì)务(wù)，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖(lài)”。推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释

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　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估(gū)值一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次(cì)列(liè)被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月(yuè)，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都(dōu)成为(wèi)老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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