近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了(le)利(lì)润分(fēn)配和本金的(de)归还(hái)，在(zài)选择(zé)投资(zī)标的(de)时应了(le)解(jiě)资产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可(kě)供(gōng)分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年(nián)度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对(duì)高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二(èr)级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思额(é)完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资(zī)收(shōu)益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调(diào)减金(jīn)额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金(jīn)额(é)进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市(shì)场(chǎng)扰动对(duì)整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)包括每年的现金分红(hóng)及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来(lái)自项目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)分红包(bāo)括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对(duì)特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市(shì)场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金(jīn)额的分(fēn)配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权(quán)类项(xiàng)目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资(zī)产投资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时(shí)点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产(chǎ天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思n)生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITD天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思A出发，对非(fēi)现金(jīn)影(yǐng)响利润(rùn)表的(de)项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独(dú)立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的(de)高低，对(duì)产权类的(de)资产(chǎn)更多(duō)关(guān)注(zhù)分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权(quán)效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行首年(nián)及(jí)次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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