导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次(cì)人口普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过(guò)去(qù)二(èr)十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方(fāng)披露(lù)全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)了(le)？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完(wán)全反映(yìn现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸g)出城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)居住(zhù)水平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是(shì)商品住宅(zhái)，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数(shù)量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)当前商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数(shù)现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸g>

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们需要进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)的实(shí)际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经(jīng)达到(dào)了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占(zhàn)据(jù)两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较(jiào)低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在未来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套(tào)住宅(zhái)现实(shí)之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不(bù)断下(xià)降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户(hù)、二人户(hù)的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例(lì)，2021年常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的(de)城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确(què)指出支持(chí)住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随(suí)之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。