5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一(yī)季报统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值更是进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公募(mù)对(duì)房地产(chǎn)行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在第96位。对(duì)比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间(硝酸锌化学式怎么写出来的，硝酸锌化学式子jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行(xíng)业在盖(gài)特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资(zī)机(jī)会(huì)的(de)。但在(zài)这(zhè)几年(nián)特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的(de)时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很容易出(chū)现信(xìn)用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　硝酸锌化学式怎么写出来的，硝酸锌化学式子trong>机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的(de)124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排(pái)名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收(shōu)入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复(fù)苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央(yāng)企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个(gè)方面(miàn)是否(fǒu)可以维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实(shí)现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去库(kù)存压力、企业(yè)的资(zī)金(jīn)面(miàn)压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报(bào)冲业(yè)绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期(qī)反弹(dàn)外的一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三(sān)季(jì)度(dù)增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的(de)、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

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