OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技(jì)，引(yǐn)发(fā)了(le)公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的(de)影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘(pán)继(jì)续(xù)延续此前几日(rì)的(de)下跌走势(shì)，午后(hòu)跌(diē)幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)homework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢关于停(tíng)止执(zhí)行已签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权(quán)益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步(bù)启动了应急(jí)预(yù)案，排摸(mō)储备(bèi)租(zū)户(hù)，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表(biǎo)示(shì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市场价(jià)格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科(kē)技的事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募(mù)REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上看，目(mù)前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度(dù)下(xià)跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下(xià)降，如(rú)今(jīn)拟(nǐ)扩募的(de)项目(mù)又遭(zāo)遇(yù)突发(fā)事件(jiàn)，因(yīn)此导(dǎo)致二级市场价格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述(shù)人士看来，尽管出于(yú)风险规避的(de)原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日场内资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随着二级市场价(jià)格下(xià)跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定(dìng)释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情绪(xù)面(miàn)等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品年(nián)内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着(zhe)经济复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如(rú)星对(duì)此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区(qū)最终能顺(shùn)利解决招商(shāng)，平稳过(guò)度(dù)对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调(diào)至(zhì)得这么急、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身园区类(lèi)资(zī)产就回调(diào)不(bù)少(shǎo)了(le)，这(zhè)就是(shì)黄金坑(kēng)。”不(bù)过(guò)，他也强调(diào)，最(zuì)终还是(shì)落到租金收入(rù)受(shòu)不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科(kē)技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的(de)张江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二级市(shì)场价(jià)格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了(le)解释说明(míng)，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上(shàng)和线下的扩募(mù)说(shuō)明会上，运营(yíng)团队表示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正(zhèng)常转化后(hòu)，项(xiàng)目(mù)出租率将得到(dào)回升。没(méi)想到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来(lái)了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引(yǐn)起(qǐ)了(le)市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作(zuò)，并(bìng)同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据(jù)悉新区国资(zī)委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储(chǔ)备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方(fāng)。从意(yì)向(xiàng)储备(bèi)转化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然收(shōu)了三(sān)个月履(lǚ)约(yuē)保(bǎo)证金给了(le)我(wǒ)们一(yī)些空间，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成(chéng)去化。”相关负(fù)责(zé)人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域的张江光(guāng)大园项(xiàng)目一季度末也(yě)有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运(yùn)营表现稳定，租户(hù)的(de)调租和换租都属于正常情况，而(ér)这次项目的大(dà)租户(hù)退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到及(jí)时修复后(hòu)，张(zhāng)江(jiāng)这边也(yě)作(zuò)了一定(dìng)的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和(hé)张江光大园homework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢项(xiàng)目在(zài)给(gěi)租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差(chà)异(yì)化，张(zhāng)润大厦(shà)多是(shì)两千多平的大平(píng)层(céng)，楼(lóu)的成新度高一些，单价(jià)也(yě)贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些独(dú)栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和(hé)预(yù)算挑(tiāo)选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变(biàn)成(chéng)了一家，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造张江园区(qū)产(chǎn)业空间资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们(menhomework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢)可能(néng)面临了(le)一些突发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江科(kē)学城这三(sān)十年建设(shè)发展过(guò)程中所经历(lì)的相比，只能算是一个非常(cháng)小的(de)插(chā)曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化(huà)解(jiě)当前突(tū)发事件的所有负面(miàn)影响，维(wéi)持(chí)预期和市(shì)场的(de)信(xìn)心。”

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