近(jìn)两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类型和(hé)分红的(de)特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公(gōng)布(申请结尾的恳请语怎么写，特此申请的特是什么意思bù)。整体来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及(jí)市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析(xī)基础设(shè)施项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额(é)二级(jí)市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具(jù)参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要(yào)求，基(jī)础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以(yǐ)上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求(qiú)，分(fēn)红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过(guò)分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上(shàng)影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价(jià)格波动(dòng)受多重因(yīn)素的(de)影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进(jìn)行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结(jié)合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是(shì)本(běn)金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基(jī)金价值面(miàn)临极(jí)大(dà)不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择(zé)投资标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金(jīn)额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑(zhù)的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续(xù)经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金(jīn)净(jìng)流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的(de)资(zī)产可(kě)以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配申请结尾的恳请语怎么写，特此申请的特是什么意思收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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