5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利(lì)时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是(shì)金地(dì)集(jí)团(tuán)退出百大(dà)之列(liè)。但考虑到(dào)房(fáng)地(dì)产是(shì)复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包(bāo)括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行(xíng)业也出(chū)现了一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩(jì)也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上(shàng)行的(de)房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的(de)民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能(néng)够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行(xíng)业(yè)的贝塔(tǎ)已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机(jī)会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名(míng)前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日(rì)成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利(lì)润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了(le)持(chí)股。

　　除去(qù压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用)上述两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季(jì)报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季公司实(shí)现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业(yè)的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多(duō)担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能(néng)够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企销售(shòu)业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月(yuè)份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱(qián)的时(shí)候(hòu)，只能赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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