近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过(guò)观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也(yě)提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，琅琊榜霓凰为什么嫁给聂铎 言豫津最后娶宫羽了吗与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还，在(zài)选择投(tóu)资标的(de)时应了解资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚(sh琅琊榜霓凰为什么嫁给聂铎 言豫津最后娶宫羽了吗àng)有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资(zī)产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级(jí)市(shì)场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角(jiǎo)度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值(zhí)。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)波(bō)动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通(tōng)投资(zī)者(zhě)应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本(běn)金(jīn)之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部分，两个(gè)部分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数(shù)普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等合(hé)同年限(xiàn)到(dào)期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择投资(zī)标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层(céng)资(zī)产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的(de)分(fēn)派(pài)金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额(é)单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特(tè)许经营权(quán)REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新(xīn)改造(zào)或补缴(jiǎo)土地(dì)出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设(shè)反(fǎn)映在(zài)基(jī)础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业(yè)内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来(lái)观(guān)察和评(píng)估项目(mù)底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两个：一(yī)是(shì)年(nián)报中披(pī)露的经营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可(kě)以(yǐ)更(gèn琅琊榜霓凰为什么嫁给聂铎 言豫津最后娶宫羽了吗g)多关(guān)注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产权类的(de)资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红(hóng)金(jīn)额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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