万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达(dá)追债(zhài)，中国(guó)信达为(wèi)了收回(huí)钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的(de)维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权(quán)转让项(xiàng)目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限(xiàn)公(gōng)司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注明这75锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子(zi)根本没有网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也(yě)是(shì)万柳书(shū)院的业(yè)主。另(lìn锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻g)据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大(dà)的，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提(tí)出执行(xíng)异(yì)议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民(mín)法(fǎ)院关(guān)于商品房消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先于(yú)建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予(yǔ)以支持(chí)。只支付(fù)了部分价款的(de)商品房消费者(zhě)，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国(guó)信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际(jì)信托有限责任公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成(chéng)为北(běi)京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商(shāng)光(guāng)环(huán)的(de)背(bèi)后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟(gēn)着(zhe)急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务(wù)，先后进军(jūn)能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了(le)体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫为什(shén)么(me)又要质(zhì)押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过(guò)在实(shí)控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个(gè)多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何能独善其(qí)身？

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