文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足(zú)一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产从(cóng)大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济(jì)规律(lǜ)办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对购(gòu)房(fáng)者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少(shǎo)国(guó)家存在(zài)预售制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一(yī)样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全(quán)交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和(hé)房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回(huí)归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好(hǎo)生、新模(mó)式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财(cái)税(shuì)改革(gé)方(fāng)案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不(bù)过大多(duō)数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国(guó)香港地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订金(jīn)，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的(de)资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提升了对于(yú)预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在(zài)预(yù)售(shòu)前(qián)，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在(zài)银行(xíng)开设(shè)的(de)信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪九十年代(dài)，中(zhōng分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例)国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的(de)进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推(tuī)进城(chéng)市化。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利(lì)分房制度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面(miàn)临(lín)商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市(shì)场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台(tái)多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支持国(guó)内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经(jīng)济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理(lǐ)预售许可(kě)证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告(gào)登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在<分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例/p>

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了(le)重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居(jū)到(dào)基本(běn)适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房(fáng)累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面(miàn)积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应(yīng)愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者(zhě)和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银(yín)行获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定(dìng)了开(kāi)发(fā)企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么(me)，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资(zī)金，是(shì)行(xíng)业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过(guò)这些(xiē)方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金(jīn)，一(yī)般(bān)设有定金或(huò)预(yù)付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通过按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何(hé)责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的(de)验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于(yú)任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例(lì)因(yīn)项目而(ér)异。一般来(lái)说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相对(duì)较低，一般(bān)会(huì)在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在(zài)确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师(shī)，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两(liǎng)道关(guān)口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本(běn)期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期(qī)房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或(huò)指定(dìng)保证机构或(huò)保险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)的(de)保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不(bù)超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的(de)剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环节(jié)，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了(le)统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对(duì)刚(gāng)需和改(gǎi)善(shàn)型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运(yùn)转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定(dìng)金冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购(gòu)房(fáng)者的(de)权(quán)益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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