饱(bǎo)受争议(yì)的二(èr)手(shǒu)房交易(yì)中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务的(de)意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)存在(zài)利用房源客源优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客(kè)户个(gè)人(rén)信(xìn)息等(děng)问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门(mén)从加(jiā)强从业主体管理、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合理确定(dìng)经纪(jì)服务(wù)收费、严(yán)格(gé)实行明(míng)码标价等十(shí)方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师张大(dà)伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖中介(jiè)居间成(chéng)交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政策研(yán)究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于(yú)二手房(fáng)交易成本较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民(mín)造成(chéng)额外的(de)负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪(jì)服(fú)务在(zài)内的相关(guān)市场交易行为及其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩序(xù)整顿(dùn)，是房地(dì)产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地(dì)产经纪服务行业(yè)关注最多的(de)一(yī)个话(huà)题(tí)，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)。引导由交(jiāo)易(yì)双方(fāng)共同承担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标准的最早依(yī)据是皇太极的父皇是谁，清朝历代帝王顺序表1995年国家(jiā)计委建设部下发(fā)的《关(guān)于房地产(chǎn)中介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费，按(àn)成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的(de)收(shōu)费标准，即根据这(zhè)样的(de)规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当(dāng)前北京二手房中(zhōng)介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各(gè)中介机构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构(gòu)在实际收取费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当前并(bìng)未明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋价值(zhí)及工资(zī)标准，综合计(jì)算出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合(hé)标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经纪机(jī)构提供的基本服务(wù)和(hé)延伸服务，应当(dāng)分别(bié)明确服务项(xiàng)目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构收费(fèi)前应当(dāng)向(xiàng)交易(yì)当事(shì)人出(chū)具收费清(qīng)单，列明(míng)收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高于(yú)市场平均水平的(de)房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)等(děng)部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同(tóng)有关(guān)部门(mén)依法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的(de)行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信(xìn)息(xī)，市场监管部门(mén)要(yào)依法依(yī)规纳入(rù)国(guó)家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪(háo)宅的(de)中介(jiè)费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区皇太极的父皇是谁，清朝历代帝王顺序表总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价，合(hé)理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主要(yào)还是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来收费(fèi)就不(bù)同，各家收费普遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服(fú)务费用对市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“皇太极的父皇是谁，清朝历代帝王顺序表从(cóng)目前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康(kāng)发(fā)展。同(tóng)时，由于(yú)二(èr)手(shǒu)房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费等(děng)都(dōu)可能对交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业的(de)专业(yè)性(xìng)提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家(jiā)各支付一(yī)半的中介(jiè)费，但在一些热点城市(shì)的二(èr)手房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往会(huì)有这样(yàng)的情(qíng)形，因部(bù)分购房者(zhě)处于弱势地位(wèi)，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介(jiè)费及(jí)税费均(jūn)由(yóu)购房者来承担。即使一(yī)些房东(dōng)愿意(yì)承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁(jià)的方式(shì)，在房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一(yī)些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房(fáng)者(zhě)单边收费的行为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能会(huì)利用(yòng)其支配地(dì)位(wèi)，在原先经纪服(fú)务收费的(de)基础上，再次(cì)向房东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再(zài)次(cì)转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了(le)房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交易中操作的(de)透明度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称(chēng)。

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