导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还(hái)有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们(men)根据(jù)商品住宅(zhái)套(tào)数、商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需求(qiú)。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不(bù)同能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的(de)房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数(shù)量过(guò)剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有(yǒu)两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们(men)利用既有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们(men)需要进一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地(dì)产存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房价的(de)大(dà)城市(shì)租(zū)赁一(yī)套房，在(zài)房价较低(dī)的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存(cún)在困难(nán)，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但(dàn)若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户(hù)数会因户(hù)均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点(diǎn)。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么未来将(jiāng)是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局(jú)限于(yú)城市能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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