导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家(jiā)还(hái)有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套(tào)房无法满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的(de)近三(sān)成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购(gòu)买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年(nián)商品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目(mù)前缺(quē)乏(fá)一个准(zhǔn)确(què)统计。我(wǒ)们利用(yòng)既(jì)有统计数(shù)据，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一(yī)套(tào)房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房等因(yīn)素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的(de)流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价(ji索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的à)迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在(zài)高房价的(de)大(dà)城市租(zū)赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了(le)很大(dà)的不(bù)便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型(xíng)更(gèng)小，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均水平(píng)的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将继(jì)续(xù)延续，导致(zhì)户数(shù)会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资(zī)源(yuán)和(hé)生(shēng)产要素(sù)逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出(chū)生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国(guó)家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度(dù)与经(jīng)济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单(dān)局(jú)限于(yú)城市能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可(kě)能存(cún)在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低(dī)，其增速(sù)可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的