导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续(xù)三(sān)年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景(jǐng)气(qì)，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到(dào)一成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人(rén)口净迁(qiān)入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测(cè)算出(chū)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商(shāng)业楼(lóu)、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下(xià)来，住宅(zhái)占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布了(le)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接公(gōng)布城(chéng)镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每(měi)年(nián)商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民(mín)的(de)住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)都会(huì)拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已(yǐ)经达(dá)到(dào)了户均(jūn)一(yī)套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验(yàn)来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实(shí)际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的生活带来了很(hěn)大的(de)不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数(shù)拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需(xū)求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而(ér)增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向经济(jì)带(dài)、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口(kǒu)增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再(金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善(shàn)等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量(liàng)的(de)供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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