导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民户(hù)均1套(tào)房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而(ér)事实(shí)上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产(chǎn)生了(le)额外(wài)的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即(jí)便(biàn)户(hù)均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日(rì)益明显，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必(bì)将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算(suàn)出中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回(huí)答当(dāng)前的房子(zi)是否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑(zhù)住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等(děng)因素密(mì)切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅(zhái)间(jiān)数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可(kě)忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第(dì)二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期(qī)房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里(lǐ)的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的srds是什么意思，srds是什么意思啊户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经达到了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1srds是什么意思，srds是什么意思啊左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实(shí)际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来(lái)了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积(jī)占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在(zài)未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地(dì)产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年(nián)间农民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平(píng)方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户(hù)的(de)占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源(yuán)和生(shēng)产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金(jīn)，倾向(xiàng)于(yú)中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区(qū)和(hé)老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也(yě)将(jiāng)越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏(piān)低(dī)，其增速可(kě)能超预(yù)期(qī)。

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