5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只不拘于时句式类型，不拘于时句式还原个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房(fáng)地(dì)产是复苏(sū)链上最(zuì)后一(yī)环，且首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地(dì)产已经(jīng)进(jìn)入(rù)大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四(sì)线(xiàn)城市。而(ér)映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似(shì)的行业(yè)也出现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来(lái)行业(yè)的(de)需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资(zī)产(chǎn)管理公司(sī)等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地(dì)结(jié)算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续(xù)第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局(jú)在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报(bào)交出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售(shòu)金额(é)）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展的(de)大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更(gèng)多(duō)担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身(shēn)资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集(jí)中度提升(shēng)的(de)头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在(zài)三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司(sī)也(yě)是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎么(me)投(tóu)资拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地(dì)拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在20不拘于时句式类型，不拘于时句式还原23年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程不拘于时句式类型，不拘于时句式还原中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压(yā)力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的(de)短期(qī)反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上下(xià)游(yóu)产业(yè)链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要(yào)慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业(yè)的(de)弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的(de)基(jī)本面(miàn)不断地凸显出(chū)来(lái)，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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