OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续(xù)延(yán)续此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切(qiè)关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的(de)原始权益人(rén)相关负责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的(de)可能(néng)事项。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价(jià)值，投(tóu)资(zī)者应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易(yì)日二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目(mù)又遭(zāo)遇(yù)突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场(chǎng)内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会(huì)受到基(jī)本(běn)面、情绪面等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不(bù)好判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人(rén)士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率(lǜ)高的产品具备一(yī)定的投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业(yè)园(yuán)区(qū)、物(wù)流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此(cǐ)表示(shì)，若(ruò)张(zhāng)江园(yuán)区最(zuì)终能(néng)顺利解决(jué)招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流没(méi)有造成大的(de)影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急(jí)、这(zhè)么深，加上前期(qī)本身园区类资(zī)产就回调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终还是(shì)落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多(duō)大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科技。随(suí)后5月12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事(shì)项，一度二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格出现回落。在(zài)随后召(zhào)开的业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事(shì)项进行了解释说明，市场信心得到了(le)一(yī)定(dìng)提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳(wěn)。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上和线下(xià)的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项目(mù)的信心，预(yù)计签署意向书和(hé)合同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的(de)原(yuán)始权益(yì)人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息的(de)第一时(shí)间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工(gōng)作，并(bìng)同(tóng)步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆(fù)盖(gài)了芯片测试(shì)、人工智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户，租(zū)赁意向面积超(chāo)过(guò)了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通过(guò)签(qiān)署租(zū)赁(lìn)意向书(shū)来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个月(yuè)履约保证(zhèng)金给(gěi)了(le)我们一(yī)些(xiē)空间(jiān)，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负责(zé)的(de)态度(dù)，我们肯定要(yào)全(quán)力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期(qī)内(nèi)完(wán)成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域的张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来(lái)都坚持以市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次(cì)项目的大租户退租正好发生(shēng)在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出租率(lǜ)下滑(huá)情况没(méi)有得到及时修(xiū)复后，张江这边(biān)也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一(yī)些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目在给租户(hù)的分隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租(zū)金水(shuǐ)平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平(píng)的大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度(dù)高一(yī)些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园(yuán)单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有(yǒu)诉(sù)求，也(yě)会根(gēn)据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不(bù)同物(wù)业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的(de)管理人都变(biàn)成了一家(jiā)，后续我们在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营销方面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更(gèng)好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张江REIT的(de)定(dìng)位和展望，相关(guān)负责(zé)人表示(shì)，张(zhāng)江集团(tuán)和(hé)张(zhāng)江高科(kē)目前在(zài)管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资(zī)产上市平台目(mù)标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们非常(cháng)重视(shì)张江(jiāng)REIT这(zhè)arctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次(cì)扩募是我们实(shí)现基(jī)金扩(kuò)容(róng)的(de)第一步(bù)，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情况需要解决，但是(shì)这和我们在张江科学城这(zhè)三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的(de)插曲。我们有信心(xīn)排(pái)除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事(sarctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？hì)件的所有负面影响，维(wéi)持(chí)预期和(hé)市场的信心。”

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