新“国九条”点名REITs市场 聚焦完善配套法规及税收政策

国(guó)务院近日印发《关于(yú)加强监管防范风(fēng)险推(tuī)动资本市场(chǎng)高(gāo)质量发展的若干 意见》（下(xià)称新 “国九条”），其(qí)中提出，推(tuī)动债(zhài)券和不动产投资信(xìn)托基金（REITs）市场(chǎng)高质量发(fā)展；研究制定(dìng)不动产投资信托基金管理条例(lì)；落实并完善上市公司股权激励(lì)、中长期(qī)资金、私募股权创投基金、不动(dòng)产投资信托基金等税收政策。

市场人士认为，新“国九条”为REITs市场提供了政策支持(chí)和发展方向
，预示着我国REITs市场将迎来新的发展机遇，并在服务实体经济和促进资本市场稳定健(jiàn)康发展方面发挥(huī)更加重要的作用。

多(duō)位业(yè)内专家表示，REITs具有盘活存量资产、促进投融资良性循(xún)环，降低企业(yè)和 地方政府债务的(de)作用，建议从立法和税收(shōu)等方面入(rù)手推动REITs市场高质量发展。

REITs市(shì)场发展潜力巨大

新“国九(jiǔ)条”提出，推动债券和不动产投资信(xìn)托基金（REITs）市场高质量发展。

REITs是(shì)兼具股、债属性的权益性长期投资品种，是不(bù)可(kě)或(huò)缺的重要投融资工具。一位宏观研究员(yuán)对(duì)上
海证券报记者表(biǎo)示，美国REITs市场规模约占GDP总量的3%到5%。如果(guǒ)参照美国REITs市场的体量，我国REITs市场(chǎng)应是万亿元级蓝海市场，发展潜力巨大。

而且，REITs自身的
特性使得 其可以成为资本(běn)市场和实体经(jīng)济(jì)之间的重(zhòng)要桥梁。“我们可以在现实生活中(zhōng)亲身感受周边商场超市的热闹程度(dù)，或者高速公路的车流拥挤度的同世纪恒通：抢抓数字经济发展机遇 一季度营收利润实现双增(tóng)时看(kàn)到(dào)相应REITs的价格变(biàn)化。”上述人士说。

中信证(zhèng)券相关业务负责人士
表示，我(wǒ)国的公募REITs涵盖非常广泛(fàn)的基础设施(shī)资产，其中(zhōng)既包(bāo)括海外REITs中常(cháng)见的 产权 类资(zī)产，也包括众(zhòng)多经营权类(lèi)基础设施资产。在目前已上市的REITs中(zhōng)，保租房(fáng)、仓储、产业园、消费基础设施属于产权REITs，而(ér)高速公路、能源、生态环保则多属于经营权REITs。

该业(yè)务(wù)负责人士说，REITs底层资(zī)产运营(yíng)机制(zhì)清晰，具
有强(qiáng)制派息机制(zhì)，是(shì)能够提供相(xiāng)对(duì)稳定分红的权益型产品。“我国REITs市场各(gè)项(xiàng)制度规则正在(zài)持续完善(shàn)优化，投资者也在不断健全(quán)REITs投研体系，优化内控制度建设，朝着价值投资、长期投资、理性投资的方向发展。”

推(tuī)进REITs的立法计划

新“国九条”强调(diào)，研究制定不动产投资信托基金(jīn)管理条例。

市场人士称，REITs的(de)立(lì)法计划是中国资本市场法治建设和市场发展的(de)重要组成部分，旨(zhǐ)在为REITs市场的(de)健康发(fā)展提供法(fǎ)律保障和(hé)制度支持。随(suí)着立(lì)法工作的推进，预计将进一步促进REITs市场的稳定和成熟，为投资者提供(gōng)更多保护，并推动REITs产(chǎn)品更好地服务(wù)实体经(jīng)济发展。

一位资深(shēn)市(shì)场人士表(biǎo)示，短期看，REITs市场还需继续发展和壮大。当前REITs市场仍比较小众(zhòng)，立法条件还(hái)需进一步(bù)探索；中长
期看，REITs的立法是(shì)趋势，相关工作涉及司法部门(mén)、国家发展(zhǎn)改革委和中国证监(jiān)会等(děng)多部门协调和配合。

“立法可以(yǐ)进(jìn)一步提升和规范REITs的特(tè)点、性(xìng)质和地位，对市场长远和可持(chí)续发展(zhǎn)具有重大(dà)意义。”上述人士
说。

今(jīn)年(nián)3月，上海证券交易(yì)所总经理蔡建春曾表示，我国REITs市场采(cǎi)取“公募(mù)基金+资产支持证(zhèng)券”的框架，在试点阶段(duàn)取得(dé)积极成效。但顶(dǐng)层设计层面(miàn)的(de)基础制度(dù)亟待完善，相关制度安排对于进一步壮大REITs市场、服务实体经济建设存在较大制约(yuē)。

对此，蔡建春建议(yì)，加快不动(dòng)产投(tóu)资信托基金（REITs）专项立法。在具体立法重点上，建议明确五方面内容：

一是明确REITs属于证券法规范的证券品种，对REITs的发行(xíng)、交易、信息披露、投资者保护等(děng)事项予以(yǐ)规定，条(tiáo)例未规定的适用证券法规定。

二是明确REITs发行交易相关安排，规定REITs发行(xíng)上市条件、REITs管(guǎn)理(lǐ)人管理、做市机制等事项，解(jiě)决产品结(jié)构及参与机构责任(rèn)义务等问题。

三是明确REITs管理架(jià)构和(hé)持有人会(huì)议机(jī)制，确定“REITs载体+项目公司”的产品结 构，参照股东大会制(zhì)度，建立健全REITs持有人会议机(jī)制，解决运行管理效(xiào)率问题。

四是明确REITs税收、会计处理、国(guó)有(yǒu)资(zī)产转让
等相(xiāng)关配(pèi)套机制，解(jiě)决约束激励问题。

五是明确REITs市场的(de)监管安排和法 律责任，明确REITs发行人信息披露、募(mù)集资金使用等相关监管安排，解决法律责任(rèn)主体和责任机制等问题。

建议完善REITs税收政策

新“国九条”也(yě)提出，要落实并完善不动产投资(zī)信(xìn)托基金(jīn)税收政策。

回顾国外发达市场REITs的发展历程，REITs市场的每一次快速发(fā)展无不(bù)与税收优惠政策的 改革有关。

2022年1月26日，财政部、税务总局发布《关于(yú)基础设施领域不动产(chǎn)投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》。该政策明确了基础设施(shī)REITs适用的(de)税收政策。

市(shì)场人士(shì)表示，税收(shōu)政策的(de)落实
和(hé)完善，不仅有助(zhù)于降低原始(shǐ)权益人的(de)税负，而且也有利于提振市场参与(yǔ)热情(qíng)，推动REITs市场的发展壮大。同时，这些政(zhèng)策也体现了国家对发展公募REITs世纪恒通：抢抓数字经济发展机遇 一季度营收利润实现双增的大力支持(chí)，为(wèi)基础设施资产的盘活(huó)和有效投资(zī)提供了良(liáng)好的税务基础。未来，随着REITs市场的不断发(fā)展和实践的(de)深入，可以期(qī)待更(gèng)多有利于REITs市场建设的税收规则出台，进一(yī)步完善REITs税收政策体系。

REITs上市一(yī)般(bān)分为上市前的资产组合或重组、发(fā)行设立、运(yùn)营分(fēn)配、退出四个阶段(duàn)。一(yī)位原始权益负责人对记者表示，目(mù)前REITs的税收优惠仅限于资产重组和发(fā)行设立阶段减免和递延(yán)企业(yè)所得税，不涉及(jí)运(yùn)营和退出(chū)阶段增(zēng)值税(shuì)、土地增值(zhí)税的政策优惠。建议进一步完善(shàn)REITs的(de)税收(shōu)政策，提高原(yuán)始权益人发行意愿和投资(zī)者(zhě)的收益。

该人(rén)士还建议(yì)，可以从(cóng)简化税收流程、明确(què)税收细(xì)则、加强跨部门协调等方面完善对REITs的税收优惠。

该人士进一步建议，为(wèi)了降低企业和投(tóu)资者的(de)税务合规成本，可以进(jìn)一(yī)步 简化REITs相关的税(shuì)收申报和缴纳流程。针对当前税收政策中的一些模糊地带，如资产划转(zhuǎn)的具体定义、战略配售份(fèn)额的(de)税务处(chù)理等(děng)，应出台更明确的指导细则，以减少市场的(de)不确定(dìng)性。

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