一季度土地财政收入低迷，收入由负转正有哪些挑战

楼市低迷使得土地财政收入持续(xù)减(jiǎn)收。

财政部最新数据显示，一(yī)季度地方政府性基金收入中(zhōng)的国有土(tǔ)地使用权出让收入（下称(chēng)“土地出让收(shōu)入”）为8147亿元，同比下降6.7%，其中(zhōng)3月份同比下降21%。

在稳(wěn)楼市系列政策持续发力(lì)下，与2023年一季度(dù)土地出让收入降幅（-27%）相比，今年
一季度土地出让收入降幅有明显缩窄。但这一(yī)收入一季度持(chí)续下行，低于 年初中(zhōng)央与地方预算中对(duì)土地出让收入全年企稳预期。

图片来自平(píng)安证券研究所

土地出让收(shōu)入是一个(gè)对当(dāng)下土地出让成交反应比较滞后的数据。因(yīn)为按照相关规(guī)定，地方(fāng)政府跟企(qǐ)业达成土地成(chéng)交后，一(yī)般要在10天内签订土地出让合(hé)同，合同签订一个(gè)月内需要缴纳50%土地出让价(jià)款，剩余价款在一(yī)年(nián)内付清。理论上，上述土地出让收入存
在至少1个月
乃至1年的时滞。

因(yīn)此(cǐ)，相比于土地出让收(shōu)入，市场机构统计的土地出让金更能(néng)反映当下土地成交情况。

根(gēn)据民生证券(quàn)固收首席分析(xī)师谭逸鸣团队研报数(shù)据(jù)，今年一季度全国土地出让金同比下降14%。

这一数据(jù)意味(wèi)着后续土地出让收入增长(zhǎng)将继续承压。一季(jì)度土地出让(ràng)收入低迷跟(gēn)房地产市场低迷直接相关。近 些(xiē)年，房地产市场低(dī)迷，销售(shòu)面积和价格持续下降(jiàng)，开(kāi)发商资金紧张，地方土地出让(ràng)收入持续下滑(huá)。

国盛证券首席经济学家熊园分析认为(wèi)，3月份(fèn)地方土地出让收 入降幅较前两个月明显走阔，前期土地出让(ràng)收入加快入库的影响(xiǎng)正逐步显(xiǎn)现(xiàn)。从地(dì)产销售数据来看，3月30大(dà)中城商品房销售同比-47%、未有好转，在房地产市场(chǎng)表现偏弱的背景下，叠(dié)加前期加快入库，后续土 地出让收入增速可能继续承压。

国金证券首(shǒu)席经济(jì)学家赵伟分析，年(nián)初新房(fáng)成交延(yán)续低迷态势，土地成交溢价率(lǜ)、成交面积仍处过(guò)往较低水平，土(tǔ)地出让收入能否完成企稳仍需跟踪。根据2023年土地(dì)出让(ràng)收入占比测(cè)算，若国有土(tǔ)地财政收入下降 10%，对应政(zhèng)府性基金收入(rù)下滑9%，广义 财政支出增速下降近2诚信让生活%。后续土地(dì)出让(ràng)收入能否企(qǐ)稳或(huò)是影响广义财(cái)政支出(chū)强度的重要因素之一。

国家统计局数据显示，今年一季度(dù)全国房地产
开发(fā)投(tóu)资（按可比口(kǒu)径）同比下降9.5%，房地产开发(fā)企业(yè)房屋施(shī)工面积同(tóng)比下降11.1%，新建商品房销售面积同比下降19.4%，房(fáng)地产开(kāi)发企业(yè)到位资金同比下(xià)降26.0%。

尽(jǐn)管一季度全(quán)国土地出让(ràng)收(shōu)入呈现下(xià)滑，但省(shěng)份间情况(kuàng)有明显差异。

比如，根据地方诚信让生活财政部门数据，一季度江西土地出让收入同比下降
22.4%，云南(nán)这一收入同比下降(jiàng)6.7%。

谭逸鸣(míng)梳理数据发(fā)现，从土地出让金数据来看，一季度上 海、北京、福(fú)建、山东、重(zhòng)庆、陕西等地土地出让金出现明显增长，广东、江苏、浙江(jiāng)、安徽、江西、河
南等地土地(dì)出让(ràng)金则出现明显下滑。

图片来自民生证券研究(jiū)院

“从各(gè)省份拿地(dì)房企的属性来看，2023年第一季度全国范围内国有(yǒu)企业拿(ná)地占比(bǐ)为67%，而2024年第一季度，全国国有企业(yè)拿地占比达到了82%，国有企业拿(ná)地的金额出现(xiàn)了大幅增长。”谭逸鸣称。

一位基层财政局长告诉(sù)第一(yī)财经，今年当地一季度土地出(chū)让收入略有增长，总(zǒng)体看今年(nián)土地出让收入形势应该比去年好些
。

根据中央(yāng)与地方预算报(bào)告，预计(jì)2024年地方(fāng)政府性基金预算本级收(shōu)入约6.63万亿元，增长0.1%。

政府性基金收(shōu)入中近九成收入来自土地出让收入。外界预计，今年地方整体上土地出让收入能止跌。2022年和2023年土(tǔ)地出让收入分别 同比下降23.3%和13.2%。

从地方(fāng)上来看，由(yóu)于房地产市场预期还不稳定，增收难度大，像江苏、浙江、四川等地预计今年(nián)土地(dì)出让收入(rù)继续有所下滑；广东、辽宁等地预计收入有所增长。

粤开证券首席经济学家罗志恒曾告诉第一财经，房地产形势变化较快(kuài)。政策力(lì)度(dù)持续诚信让生活加码将推动商品房和(hé)土地市场逐(zhú)步企稳。2024年，中国(guó)经济将延续疫后恢复态势，房 地产在政策(cè)作用下预计逐步筑底，供需两端(duān)政策(cè)加(jiā)码有助于提振市场信(xìn)心，促进土(tǔ)地市场成(chéng)交。

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