OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技，引(yǐn)发了(le)公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二级市(shì)场的影响仍(réng)未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续此前(qián)几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的(de)可(kě)能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外(wài)价值，投资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低开，此后(hòu)二(èr)级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下(xià)降，如(rú)今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场(chǎng)价格出(chū)现波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士(shì)分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人(rén)士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金(jīn)有所(suǒ)流(liú)出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面、情绪(xù)面等多重因(yīn)素(sù)影(yǐng)响，不好判断价格(gé)是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今(jīn)年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年(nián)内(nèi)二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高(gāo)的(de)产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品(pǐn)具(jù)备一(yī)定(dìng)的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基(jī)金执行董(dǒng)事(shì)高如星(xīng)对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终能顺(shùn)利(lì)解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调至得这么急、这么深，加(jiā)上前(qián)期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了(le)，这(zhè)就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计(jì)园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一(yī)故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么步表(biǎo)示，原始(shǐ)权(quán)益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露的张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一(yī)度二级(jí)市场价(jià)格出现回(huí)落。在随后(hòu)召开的(de)业绩说明(míng)会中管理人(rén)就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明(míng)会上，运(yùn)营(yíng)团队(duì)表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原(yuán)始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟通和(hé)核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高(gāo)度重(zhòng)视，据(jù)悉新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责(zé)人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁(lìn)意向面积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备转化(huà)为(wèi)实际租户需要(yào)一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个(gè)月(yuè)履约(yuē)保证(zhèng)金给了我们一(yī)些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负责的态度，我们(men)肯定要(yào)全力与时(shí)间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项(xiàng)目(mù)一季度(dù)末(mò)也有将近30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益人有那么多(duō)储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前(qián)市(shì)场情(qíng)况已(yǐ)有所好转。在看到(dào)出租率下滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在给租户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平(píng)等(děng)方面也(yě)有一些差异(yì)化(huà)，张润(rùn)大(dà)厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的(de)成(chéng)新(xīn)度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园(yuán)单(dān)层以一千(qiān)平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形态(tài)的(de)物(wù)业。租(zū)户自身也会有诉(sù)求，也(yě)会根据自身需求和预(yù)算挑选区(qū)域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都(dōu)变(biàn)成了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加(jiā)充分发挥(huī)协(xié)同效(xiào)应，相信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在(zài)开(kāi)发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容(róng)的第(dì)一步，也是至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发(fā)情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学(xué)城这三十年建(jiàn)设发展过程(chéng)中(zhōng)所经历的(de)相比(bǐ)，只能算是一个非(fēi故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么)常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可(kě)能(néng)化解(jiě)当前突发事件的所有(yǒu)负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场的(de)信心。”

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