5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了(le)三(sān)年来(lái)的首次回(huí)升，年(nián)底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行(xíng)的房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清(qīng)的过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申(shēn)万(wàn)房地(dì)产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦(novo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的(de)上银(yín)基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅(fú)暂时(shí)排(pái)名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一(yī)方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、13novo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗8住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了(le)知名机(jī)构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的(de)销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低(dī)的融(róng)资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运营能力(lì)的(de)多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务(wù)关系(xì)等(děng)问题，市(shì)场对民(mín)营房开企(qǐ)业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资(zī)产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前途更为(wèi)光明。不(bù)过(guò)国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三(sān)个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持(chí)续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的(de)业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速(novo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗sù)的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成都等(děng)极个(gè)别(bié)城市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不(bù)确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等(děng)待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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