近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的(de)变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及(jí)市场(chǎng)因(y四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思īn)素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料(liào)和(hé)信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)的分红(hóng)机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格(gé)反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而是(shì)由可供分(fēn)配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分(四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思fēn)红水平(píng)的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对(duì)基金份(fèn)额的开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是(shì)本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的(de)分红包括了(le)利润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的(de)比率也是(shì)变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资(zī)产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，产权类(lèi)项目(mù)的土地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士(shì)还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投(tóu)资四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营(yíng)活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的(de)资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益(yì)率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理(lǐ)人(rén)实力等多重(zhòng)因(yīn)素来(lái)选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额(é)预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集(jí)材(cái)料中(zhōng)披(pī)露预(yù)测进行比较分析(xī)，结合(hé)经济(jì)及市场的实际(jì)环境(jìng)，对(duì)基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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