近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额(é)占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金份额(é)二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流，投(tóu)资人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集(jí)基础(chǔ)设(shè)施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配金(jīn)额(é)以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到(dào)投资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理(lǐ)，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权(quán)操(cāo)作(zuò)是(shì)对(duì)分红(hóng)前(qián)后基金(jīn)份额(é)净值(zhí)变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的(de)是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部(bù)分，两个部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类和(hé)产权(q币值是什么意思，硬币的币值是什么意思uán)类两(liǎng)大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也(yě)是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从(cóng)细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而(ér)形成区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(币值是什么意思，硬币的币值是什么意思quán)类的(de)公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产品的(de)二级(jí)市场(chǎng)价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生(shēng)现金收益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的(de)分派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的(de)情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类似永(yǒng)续经(jīng)营的假(jiǎ)设(shè)反映在(zài)基(jī)础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评(píng)币值是什么意思，硬币的币值是什么意思估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的(de)现金净流(liú)量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影(yǐng)响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部(bù)收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述(shù)负(fù)责人也称。

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