文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购(gòu)房老百姓(xìng)的(de)最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资(zī)金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的(de)，如果没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天(tiān)大(dà)的(de)事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研(yán)究(jiū)中心(xīn)参与财税改革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年代在(zài)中国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗者(zhě)其他临(lín)时兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗住宅(zhái)，住(zhù)房的需求(qiú)是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这一系列问(wèn)题(tí)，不(bù)少地产商(shāng)开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见(jiàn)解，在(zài)努力(lì)寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购(gòu)房的(de)资(zī)金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香港房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成(chéng)，资金(jīn)需(xū)放(fàng)入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大(dà)和(hé)供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的(de)进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少资金和(hé)开发(fā)时(shí)间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国(guó)人民(mín)银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的(de)商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的(de)开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)的(de)最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发(fā)展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅(zhái)期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了(le)中国内地(dì)房地(dì)产行(xíng)业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高(gāo)达(dá)50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开(kāi)发(fā)投(tóu)资(zī)占固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违(wé兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗i)约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工(gōng)程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付(fù)，或(huò)二(èr)者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或第三(sān)方验(yàn)收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件返还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由(yóu)第(dì)三(sān)方(fāng)公(gōng)证行或(huò)产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益(yì)，银(yín)行有充分(fēn)动(dòng)机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查(chá)后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工(gōng)期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采取按(àn)工期(qī)支付房款的(de)制度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方(fāng)律(lǜ)师(shī)严(yán)格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个(gè)环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资(zī)金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商(shāng)账户前(qián)经过(guò)两道(dào)关(guān)口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不(bù)超房款的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预(yù)先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发(fā)商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放(fàng)出(chū)贷款的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专门的(de)项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当(dāng)前(qián)房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包括(kuò)民营企(qǐ)业(yè)，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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